以地产项目为公司主营业务的股票

2019-07-07 16:23:31   

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地产股是指上市公司中,以地产项目为公司主营业务的股票。我们所说的地产股是指具有获取低价土地的能力,或者具有某种独特竞争优势能够持续低价获取土地的公司。

地产股有很多,地产四大龙头是招、保、万、金(招商地产、万科、保利地产、金地集团)中国最大的地产股一直是万科。

以地产项目为公司主营业务的股票

地产股是指上市公司中,以地产项目为公司主营业务的股票。地产股一直是中国股市的最热门群体之一。早在1990~1994年,地产股基本上都是深沪两市的龙头品种,像上海的“两桥一嘴”,深圳的万科、宝安。后来,随着国家的宏观调控,地产股不再风光,地产股上市也一度停滞。但近几年,地产股风光再现。一方面受益于消费升级,一方面受益于人民币升值。

地产股估值:NAV和市盈率。净资产价值估值法(NAV)是衡量房地产公司内在价值和长期价值的科学方法,是全球专业投资者首选、必用的估值标准。NAV来自于项目储备预期收益的折现价值减去项目储备的账面成本后的净值再加上当前净资产,除以总股本后即得到每股NAV。出于对预期收益不确定性的考虑,通常做法是,投资者会根据不同公司基本面的优劣给予每股NAV相应折扣(基本面越强,折扣越低),得出基于NAV的合理价位。例如计算得出每股NAV为10元,采用20%的折扣,则合理估值为8元。如果当前股价低于NAV估值,则为低估,可以买人;反之亦然。

由此可见,地产股股价上涨主要是由土地(项目)储备数量和房地产价格的增长带来的NAV价值上涨来驱动,例如NAV增长20%,股价也应当上涨20%来反映。另一项驱动力是投资者主观上给予的NAV折扣缩小。

虽然在成熟市场中投资者都要给予NAV折扣,包括在港上市的内地房地产公司股票的当期NAV估值折扣也基本在20%~40%之间,但一些A股房地产公司股票2009年的股价却在接近NAV价值甚至在溢价交易。这一情况有两种解释和后果:一是这种低折扣和溢价是因为投资者确信公司的项目资产储备和业绩将出现快速增长,结果是,在股价保持高位甚至继续上涨的同时,随着预期收益不断实现暨NAV增长,股价会逐渐恢复到与NAV正常的折扣状态。另一种情况就是基本面无积极预期,主要靠资金追捧导致的股价出现低NAV折扣甚至溢价,通俗地讲就是泡沫,当资金因银根收紧等原因撤离时,股价就将出现明显回档,回落到正常估值水准。所以,投资者在发现NAV折扣减小或溢价的情况,要区分这是合理的基本面预期还是泡沫,如果是后者,自然要考虑暂时离场。

对于普通投资者,多数人都无精力详细核算房地产公司的每个项目并计算NAV值,不过可以留意专业研究机构的计算结果。至于根据多少折扣来最终确定合理价位,则根据对具体公司基本面的判断为准。如果确信这家公司土地储备和业绩可以快速增长,资产负债表也很强健,适当降低NAV折扣甚至给予溢价也不为过。但是,再好的公司,股价长期高于NAV时都要考虑高估风险。

由于中国的房地产公司,尤其是一些行业龙头,具有业绩高增长的特征,而且考虑到计算中国房地产公司NAV的透明度和准确性不高,因此越来越多的境内外投资者将中国地产股视为成长型投资,倾向于使用基于业绩增长的市盈率(PE)和PE增长率(PEG)来给中国地产股估值。例如,如果预期某家房地产公司未来三年每股收益复合增长率可以达到50%,按1倍PEG来看,当前股价至少值50倍PE。

这一逻辑有一定合理性,特别是在牛市中,但投资者切不可忘记中国房地产行业政策变动频繁,会直接影响房地产公司短期业绩,波动性高且不易预测,在业绩和股价波动期间,PE的参考作用就会降低。这时反映房地产公司长期价值的NAV就成为投资者的主心骨和买卖依据,如果因政策影响导致短期业绩预期和股价走低,但NAV没有根本改变,投资者即可放心持有或逢低买入。

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