湖北省宜都市棉紡小區改造后的公共停車場寬敞整潔。黎文來攝

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湖北省宜都市陸城街道江家大堰片區居民在新修的口袋公園內休閑談天、鍛煉身體。黎文來攝

“人民城市人民建，人民城市為人民”。在推進老舊小區改造過程中，湖北省宜昌市宜都市踐行以人民為中心的發展思想，堅持共同締造理念，激發居民參與的積極性，不僅減輕了工作阻力，也大大提升了居民幸福指數。

2019年以來，宜都市已累計改造老舊小區253個，樓棟735棟，建筑面積104萬平方米，惠及居民約1.65萬人，城市顏值與品位顯著提升。

連片規劃構建宜居新環境

每天晚飯后，宜都市陸城街道江家大堰片區居民周心萬都會到小區內的口袋公園鍛煉身體。

如今，口袋公園在宜都城區隨處可見，大多為通過老舊小區改造工程，對原有公共空間再利用而建成的。江家大堰口袋公園面積為80多平方米，位于居民小區邊緣，改造前地塊雜草叢生且堆滿了生活垃圾。在江家大堰連片改造中，該地塊經過設計師重新規劃，配備了石桌、石凳，增加了健身器材，栽種了綠植花卉，顏值明顯提升。口袋公園建成后，街坊鄰居常于閑暇時聚在一起，或拉拉家常，或鍛煉身體，其樂融融。

據了解，自2019年老舊小區改造啟動以來，宜都市已累計新增養老托育、文化活動等公共服務場地約1萬平方米，新加裝電梯32部。

“老舊小區有沒有空間？空間在哪里？如何規劃好、利用好有限空間？這3個問題貫穿于宜都老舊小區改造全過程。”宜都市住建局局長譚龍飛介紹，江家大堰片區改造是宜都堅持以群眾需求為中心，連片謀劃公共服務設施布局的首個成功案例。江家大堰原來由法院宿舍、司法局宿舍、農業局宿舍等6個獨立小區組成，樓房大多建于上世紀90年代，設施老舊，空間擁擠，居民生活不便。

譚龍飛表示，類似問題是老舊小區的通病，只有化零為整，打破空間阻隔，推動資源共享利用，才能補齊短板。他的這一想法得到了江家大堰居民的普遍贊同。于是，宜都市住建局會同陸城街道，整合多方力量，推倒小區間的5道圍墻，并院連片；拆除小區違建，對小區內的道路進行了硬化；拆除空中零亂的電線，重新規劃設置停車位……有了充足的空間，施工單位根據居民建議，增加公共休閑設施，建立社區居家養老服務中心。不僅如此，街道還將騰出的一處閑置廠房改造成了幸福食堂，65歲以上的老人就餐每頓只需花費10元，且菜品新鮮，每天不重樣。

如今的江家大堰，相繼擁有了鄰里、服務、教育等數個場景資源，包含居家養老、公共健身、智慧停車等服務內容，公共服務場所面積增加了2400平方米。

“連片改造的效果大家都看在眼里，覺得特別舒心。”周心萬豎起大拇指稱贊道。更讓他滿意的是，入住片區20多年來第一次享受到了完整的物業服務，“感覺越來越幸福了！”

江家大堰片區的喜人變化，是宜都市老舊小區改造的一個縮影。在老舊小區改造過程中，該市系統重構6大單元街區，將229個老舊小區整體劃定為32個片區統籌推進，突出“肥瘦”搭配，做大項目規模，打造完整社區。讓道路、公共空間、低效資源、閑置資產得到有效整合利用，全面實現老舊小區改造從“拆改留”向“留改拆”轉變，消除局限于小區狹窄用地內的“螺螄殼里做道場”狀況。

聚力轉型多元籌資解難題

改造一個老舊小區，需要花費多少錢？

宜都市住建局調查顯示，全市今年需改造的老舊小區共有229個，集中在32個片區。根據前期改造試點資金投入情況測算，平均每戶居民需要改造資金3萬元。

大量的改造資金從哪兒來？譚龍飛說，水電氣路等基礎類的改造，可采取對上爭取項目、政府專項補助等多種渠道籌集。但改造完善類和后期管護項目，僅靠政府投資明顯不足，必須建立政府主導、居民分擔、社會力量參與的多方投入機制。

老舊小區改造前期投入大、回報周期長，如何激發社會力量參與的積極性？宜都創新機制，從以往的“政府主導、自上而下”轉變為“政府引導、國企主導、特許經營、市場運作”，綜合考慮項目回報機制、市場風險等要素，探索“投建運”一體化的城市綜合運營轉型發展模式。

走進棉紡小區，只見內部環境干凈整潔，道路兩側停車位和充電樁整齊排列，車輛停放規范有序。“以往一位難求，外來車輛停車是個難題。現在小區引入‘車共體+’項目，白天空閑時段，車位對外來車輛共享。”在棉紡小區附近辦事的宜都市民張芹告訴中國城市報記者，“共享停車，超過30分鐘才收費，既方便又省錢！”

據了解，該小區去年完成改造后，社區聘請物業服務公司，并從傳統物管向綜合運營轉型，建立具有收益性的社區生活服務體系。通過對院內住戶和外來車輛收取一定的停車服務費用，再加上充電樁等收益，“車經濟”讓小區基本實現了物業服務收支平衡。

為爭取改造資金，宜都市還在時間和空間的延展上大下功夫，因地制宜探索了多種模式：通過城市較大面積的有機更新，統籌協調舊廠房、閑置空間、危舊建筑等資產，平衡改造資金投入；對老舊小區進行原拆原建，并新增便民服務配套設施等來獲取收益；創新推出金融產品“智泊貸”，為開發商解決資金問題……

在爭取銀行長周期低利率融資貸款3.6億元的基礎上，宜都市還充分調動社會力量，引導居民積極出資參與改造及加裝電梯，標準由居民自行協商。

譚龍飛稱，在宜都市2023年32個片區整體改造區域中，單個小區實現資金自平衡難度較大，但通過更大區域內的更新改造帶來更多的空間內容和規模化的運營價值，再加上建設停車位、充電樁、廣告牌等方式，在短期內可實現1200萬元的年收益，長期可實現約1500萬元的年收益。

共同締造群策群力筑家園

人臉一掃、自動識別，陸城街道八字橋社區杏林園小區的居民出入門便順利開啟。“連門禁卡都不用帶，很方便。”小區住戶聶鄂湘說。進入小區，沿著小路向前，一部外掛式電梯映入眼簾。聶鄂湘掏出電梯磁卡，進入電梯，數秒鐘就到了4樓家門口。

“改造前期相關部門曾多次上門發放問卷，收集、征求我們的意見；改造方案和施工圖不僅集中公示，社區還組織開展‘圍樓夜話’活動，為我們耐心講解、答疑解惑……如今，大伙都對改造后的小區很滿意。”聶鄂湘笑言自己不用挪窩，就地住上了“新房子”。

“居民的滿意度高，得益于他們改造之初共同參與了決策。”八字橋社區黨委書記蔡淼介紹，建于上世紀90年代的杏林園小區共有住戶92戶、400多人。2021年，小區開始動議改造事宜。消息一出，有居民鼓掌贊成，但也有人反對。如何化解這個矛盾？

“我們堅持以共同締造理念開展工作。”宜都市住建局副局長曾慶亞表示，本輪城鎮老舊小區改造的組織實施方式跟過去有很大不同，過去基本是由上到下的單方面工作模式，大多情況下是政府做、百姓看。“這次我們讓居民參與改造全程，真正實現共謀、共建、共管、共評、共享。”

協調眾口、達成共識是一項復雜的工作。宜都市通過調查摸底、入戶宣傳、召開“屋場會”等形式，充分發動居民參與決策，將“改不改、如何改”這些事項交給居民自己來定。

曾慶亞說，小區居民達成一致意見需要一定時間，但只要有改造成功的小區，附近的老舊小區居民都會主動找社區提出改造訴求，樣板效應起到了不小的作用。

眼下，宜都市住建局正在申報2024年度的城鎮老舊小區改造計劃。“目前已經申報2024年改造的9個片區19個小區，都是居民主動提出了改造意見，明確了改造需求。”曾慶亞說。

“根據居民的需求來改，社區才能‘活’起來。”陸城街道黨工委書記李先寧表示，該街道下轄清江社區合美佳苑小區改造后，居民的生活狀態也發生了改變：小區原有停車位又小又擠，改造后新增64個停車位，不少家庭因此購置了新車；公共環境明顯改善，居民也開始重新裝修住房、換家具、買電器，改造家中小環境……

據介紹，在各類硬件設施更新完善后，合美佳苑小區引進物業公司參與管理維護，并組建了業委會，在物業服務企業與居民之間搭建起了溝通的橋梁；以“協商共建式”治理機制凝聚共治原動力，堅持共同締造理念，積極推進物業黨組織成員和社區“兩委”班子成員“雙向進入、交叉任職”，以“交叉型”任職機制帶動社區黨建與物業黨建同頻共振。

■中國城市報記者葉中華

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