兩幅地塊，分別都有4家房企爭(zhēng)搶，同一家全部搖到的概率是多少？簡(jiǎn)單計(jì)算一下，結(jié)果是0.0625（1/16），如此低的概率事件，華潤(rùn)置地在廣州做到了。

今日（4月20日）是廣州首批供地的第四次拍賣，起拍總價(jià)175億的長(zhǎng)隆萬(wàn)博超級(jí)地塊分成2幅宅地、2幅商業(yè)地分開(kāi)拍賣。自2月亮相至今，長(zhǎng)隆超級(jí)地塊一直是當(dāng)?shù)氐臉鞘小霸掝}王”，它的起拍價(jià)在廣州歷史上僅次于亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊，是廣州史上第二大總價(jià)“地王”。其中兩幅宅地相加建面約50萬(wàn)平，貨值超300億，兩條地鐵線相交，是番禺區(qū)目前唯一的大型稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。

這種大體量、巨額起拍價(jià)的地塊，吸引了華潤(rùn)置地+長(zhǎng)隆、招商、保利、華發(fā)四家大型央國(guó)企舉牌，兩幅宅地紛紛觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

(資料圖)

有廣州本地媒體報(bào)道，在土拍之前，華潤(rùn)置地就已在地塊外圍進(jìn)行交通疏導(dǎo)，和長(zhǎng)隆談好了合作，以聯(lián)合體參與競(jìng)拍，看起來(lái)勢(shì)在必得。最終，一個(gè)意外又不意外的結(jié)果出現(xiàn)了，兩幅宅地通過(guò)搖號(hào)，以小概率花落華潤(rùn)置地。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從一名在土拍現(xiàn)場(chǎng)的人士處了解到，保利在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)搖號(hào)結(jié)果表示質(zhì)疑，并稱要聘請(qǐng)律師，經(jīng)過(guò)多方商議，廣州土地交易中心的工作人員表示可以“封球”以保留證據(jù)。

華潤(rùn)置地方面對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》確認(rèn)了土拍結(jié)果，并稱：“我們參與此次競(jìng)拍是為廣州實(shí)現(xiàn)國(guó)際消費(fèi)中心城市貢獻(xiàn)華潤(rùn)所能?！?/p>

蹊蹺的土拍

今日上午，長(zhǎng)隆超級(jí)地塊的兩幅宅地“漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊”和“漢溪大道北側(cè)BA0902125”，經(jīng)過(guò)近一個(gè)半小時(shí)的報(bào)價(jià)競(jìng)拍，雙雙觸頂搖號(hào)，總價(jià)合計(jì)166.89億元。前一塊舉牌了55輪，后一塊舉牌了56輪。

接著兩塊地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，華潤(rùn)置地+長(zhǎng)隆順利通過(guò)“運(yùn)氣”搖中。

“兩塊地都搖號(hào)搖到華潤(rùn)置地，有這么巧的嗎？”廣州一名房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》調(diào)侃。

這個(gè)結(jié)果，除了參與競(jìng)拍的其他開(kāi)發(fā)商，大部分業(yè)內(nèi)人士都感覺(jué)不意外。除了在地塊外圍施工做交通疏導(dǎo)外，華潤(rùn)置地對(duì)商業(yè)部分的設(shè)計(jì)方案也早就流傳了出來(lái)。方案顯示，華潤(rùn)置地打算在地塊上配套一座萬(wàn)象天地。

長(zhǎng)隆超級(jí)地塊的門檻很高，要同時(shí)配套建設(shè)九年一貫學(xué)校、商業(yè)等。其中商業(yè)是重頭戲，要求引進(jìn)的企業(yè)或其實(shí)際控制人為《財(cái)富》世界500強(qiáng)2022年排名前100 名的企業(yè)，同時(shí)這家企業(yè)旗下具有中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)評(píng)定的“2021 年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)”排行榜前10 強(qiáng)的企業(yè)。而且，引入購(gòu)物中心品牌明確指定：須為太古匯、嘉里城、國(guó)金中心（IFS）、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家。

這么一看，擁有萬(wàn)象商業(yè)的華潤(rùn)置地，確實(shí)是最匹配的開(kāi)發(fā)商。但是，不能排除其他開(kāi)發(fā)商可以引進(jìn)商業(yè)合作的可能。而且，過(guò)往也曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商已入場(chǎng)平整土地、最終沒(méi)有拍到的情況。華潤(rùn)置地拿地的可能性并不是100%。

過(guò)去幾年市場(chǎng)下行，一些城市確實(shí)會(huì)出現(xiàn)“假”土拍的情況，比如一塊地僅一家企業(yè)感興趣，但為了顯得不那么冷清，當(dāng)?shù)貢?huì)邀請(qǐng)一些其他的房企來(lái)參與舉牌。只不過(guò)廣州的這幅超級(jí)地塊，舉牌經(jīng)過(guò)了50多輪，招商、保利和華發(fā)很明顯不是來(lái)托市的。

拍賣的要求里明確競(jìng)得人必須捆綁參與商地的競(jìng)拍，否則要繳納違約金20億元。如果不是準(zhǔn)備充分，其他三家不可能貿(mào)然參與競(jìng)拍。

“華潤(rùn)知道這塊地好，難道其他家不知道嗎？我們不是去托市的，我們就是去拍的。”一家舉牌的房企的內(nèi)部人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

土拍的爭(zhēng)執(zhí)常有，華潤(rùn)置地去年在大本營(yíng)深圳同樣“吃過(guò)鱉”。去年4月的深圳土拍，華潤(rùn)置地和萬(wàn)科爭(zhēng)搶寶安區(qū)的一幅地塊，華潤(rùn)置地因舉手略慢，地塊最終落槌萬(wàn)科，華潤(rùn)置地當(dāng)場(chǎng)表示拍賣官不公，爭(zhēng)執(zhí)許久還是沒(méi)有挽回局面。

今日廣州現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)爭(zhēng)議，沒(méi)有影響到最終的土拍結(jié)果，兩幅配套的商業(yè)地塊在今日下午的競(jìng)拍中，也順利落入華潤(rùn)+長(zhǎng)隆聯(lián)合體囊中，成交價(jià)分別是17.96億和12.36億。整個(gè)超級(jí)地塊的土拍總價(jià)達(dá)197億，相比起拍價(jià)多了22億。也就是說(shuō)，可能因?yàn)楸＠鹊摹皵嚲帧?，華潤(rùn)置地多花了22億。

“我們參與此次競(jìng)拍是從產(chǎn)業(yè)落地，提升片區(qū)和城市價(jià)值，統(tǒng)籌打造高品質(zhì)文商旅綜合體，助力廣州騰飛，為廣州實(shí)現(xiàn)國(guó)際消費(fèi)中心城市貢獻(xiàn)華潤(rùn)所能。”華潤(rùn)置地方面稱。

廣州市場(chǎng)局部回暖

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月廣州商品房供求齊漲，供應(yīng)面積118.53萬(wàn)平方米，同環(huán)比翻倍暴漲；成交155萬(wàn)平方米，同環(huán)比上漲70%以上；成交金額454.01億元，成為2022年以來(lái)成交金額最高的一個(gè)月份。

不過(guò)，廣州中原項(xiàng)目發(fā)展部總經(jīng)理黃韜指出：“今年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以剛需客為主，投資客較少，土拍市場(chǎng)也需要冷靜分析，‘靚地’才會(huì)比較火爆?！?/p>

廣州今年取消集中供地、改常態(tài)化供地之后，地方托市的意愿自然沒(méi)有以前那么強(qiáng)烈了，土拍結(jié)果呈現(xiàn)出來(lái)更多市場(chǎng)化的導(dǎo)向：普通地塊普通底價(jià)成交，優(yōu)質(zhì)地塊遭更多的爭(zhēng)搶。上周廣州的第三次土拍中，5幅地塊里，3幅底價(jià)成交、2幅觸頂搖號(hào)。

底價(jià)成交的3幅地塊，共同的缺點(diǎn)是區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯而且操盤(pán)難度較大。

觸頂搖號(hào)的2幅地塊，則均有“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的特點(diǎn)，最后大型開(kāi)發(fā)商都沒(méi)能撞上好運(yùn)氣，一塊落入外地房企武漢地產(chǎn)集團(tuán)手中，另一幅的主人是地產(chǎn)行業(yè)里名不見(jiàn)經(jīng)傳的江蘇亞倫集團(tuán)，做家紡產(chǎn)品起家。

“我們準(zhǔn)備了幾個(gè)馬甲想搶一塊熱門的地，還是沒(méi)搖到，后期可能會(huì)尋求合作吧?！币患覅⑴c了舉牌的TOP20房企的廣州公司員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。

華潤(rùn)置地今日拿下的長(zhǎng)隆超級(jí)地塊，一塊宅地上限樓面價(jià)32175元/平方米，另一塊33434元/平方米。目前周邊的樓盤(pán)越秀和樾府，目前在售110-270平的戶型，均價(jià)約6萬(wàn)-7.3萬(wàn)/平方米，五期大平層價(jià)格在7萬(wàn)/平方米以上。

周邊的新世界耀勝尊府，今年3月底首次開(kāi)盤(pán)售罄，均價(jià)在5萬(wàn)-7萬(wàn)/平方米，商業(yè)部分是新世界目前主打的針對(duì)年輕群體的K11商場(chǎng)。7萬(wàn)的價(jià)格，在廣州改善盤(pán)中處于腰部位置，加上交通便利和周邊配套完善，自然就成了網(wǎng)紅地塊。

“今日長(zhǎng)隆這個(gè)地塊，算是比較優(yōu)質(zhì)的，加上旁邊有越秀和樾府、新世界商業(yè)，已經(jīng)托住整個(gè)價(jià)錢，6萬(wàn)、7萬(wàn)，甚至8萬(wàn)都有得做。商業(yè)部分有兩塊，整個(gè)萬(wàn)博板塊以及長(zhǎng)隆片區(qū)，對(duì)商業(yè)是有一定支撐能力的?！秉S韜說(shuō)。

克而瑞分析，長(zhǎng)隆超級(jí)地塊左擁長(zhǎng)隆度假區(qū)，右抱萬(wàn)博CBD，未來(lái)連片開(kāi)發(fā)后即可打通兩者之間的“真空地帶”，位置極具戰(zhàn)略意義。

“近年板塊周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目都有良好的流量表現(xiàn)和溢價(jià)能力，給到了房企更多的信心，也是最終會(huì)封頂搖號(hào)的根本原因?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉說(shuō)。

央國(guó)企白熱化

今年以來(lái)，爆雷的民企還在苦苦掙扎，幸存的民企也多選擇保存實(shí)力、去化為主，低調(diào)多年的央國(guó)企則集體高調(diào)了起來(lái)。不僅紛紛提高銷售目標(biāo)，而且不約而同地表示將在高能級(jí)城市拿地。隨著分散拍賣成為主流，今年各地城投或?qū)⒅鸩酵顺鍪袌?chǎng)，央國(guó)企成為絕對(duì)主力。

中指研究院統(tǒng)計(jì)3月的50家代表房企，拿地總額同比增長(zhǎng)7.3%，同比增速轉(zhuǎn)正，拿地?zé)崆槊黠@回升。

以保利發(fā)展為例，它今年的目標(biāo)是“爭(zhēng)第一”。

在保利的大本營(yíng)廣州，一季度的市場(chǎng)呈現(xiàn)出洗牌后強(qiáng)者愈強(qiáng)的新格局。今年一季度，廣州TOP3房企的市場(chǎng)占有率達(dá)到28.9%，比去年同期提升4.2個(gè)百分點(diǎn)，與前年相比更是足足上升了10個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展以全口徑金額133.96億元、權(quán)益金額95.36億元排在金額榜雙榜第二名；以37.6萬(wàn)平方米流量面積奪得該榜第一。

“地頭蛇”強(qiáng)如保利發(fā)展，自然是想爭(zhēng)奪廣州熱門地塊的。

“我們內(nèi)部已經(jīng)說(shuō)了，今年要大力發(fā)展，全力拿地。”保利的一名員工稱。

再如此次參加競(jìng)拍的珠海國(guó)企華發(fā)，也是近些年的熱點(diǎn)房企，今年3月，華發(fā)股份銷售金額242億元，同比增加了149%。

近日的上市公司業(yè)績(jī)會(huì)上，華發(fā)股份表示2023年將以去化、回款為工作重點(diǎn)，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)。不過(guò)，一名華發(fā)的內(nèi)部人士透露：“我們今年和其他央國(guó)企一樣，是要做大業(yè)績(jī)的?！?/p>

今日早間，廣州的另一家“地頭蛇”房企越秀地產(chǎn)，突然宣布進(jìn)行供股融資，募集資金超80億港元。上一次推進(jìn)供股融資還是在2014年。

越秀在公告中稱，募集資金擬用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點(diǎn)省會(huì)城市的進(jìn)一步投資，并用作營(yíng)運(yùn)資金。

從土地市場(chǎng)的熱度就可以看出來(lái)，3月下旬的北京土拍，“中建系”6家子公司——中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和以及中建東孚齊齊出動(dòng)，形成圍堵之勢(shì)，引發(fā)其他房企不滿，直接導(dǎo)致北京土拍頒出新規(guī)：同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地。

數(shù)日前的上海土拍，共計(jì)19宗地塊中，越秀地產(chǎn)報(bào)名了超10宗地塊的競(jìng)買。越秀+華發(fā)聯(lián)合體在位子上擺橙子和香蕉、寓意“成交”，使出廣東人擅長(zhǎng)的“迷信”大招。越秀在首日斬獲了位于靜安區(qū)的一宗地塊，斥資約7.24億元。不過(guò)最后，越秀因營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合被取消資格，越秀當(dāng)場(chǎng)表示不服，工作人員最終不予理會(huì)。

“從（1-3月）推出的地塊來(lái)看，以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地將持續(xù)帶動(dòng)土拍熱度向上，支撐土地市場(chǎng)持續(xù)回溫。目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長(zhǎng)三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價(jià)成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律?！笨硕鹧芯恐行慕罩赋?。

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