3月，廈門出臺培育發展新型消費工作方案，發展“首店經濟”、鼓勵即時消費；武漢培育建設國際消費中心城市，力爭2025年社零總額達9000億元。市場表現方面，2023年1-2月，全國商辦開發投資額同比下降13.7%，新開工面積同比下降11.2%，銷售面積同比下降25.0%；2023年1-3月，全國300城商辦用地推出與成交規劃建筑面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比下降。行業動態方面，華潤萬象生活、中海商業等多家企業公布2022年業績，招商商管召開2023全國招商大會。

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本期看點

01政策動態

?廈門出臺培育發展新型消費工作方案，發展“首店經濟”、鼓勵即時消費

?武漢培育建設國際消費中心城市，力爭2025年社零總額達9000億元

02市場表現

?新房市場：2023年1-2月，全國商辦開發投資額同比下降13.7%，新開工面積同比下降11.2%，銷售面積同比下降25.0%

?商辦用地：2023年1-3月，全國300城商辦用地推出與成交規劃建筑面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比下降

?大宗交易：2023年1-3月，中指數據共監測到商業地產大宗交易17筆

03行業動態

?華潤萬象生活、中海商業等多家企業公布2022年業績

?昆明星耀廣場開業，打造10萬方運動主題MALL

?招商商管召開2023全國招商大會，開啟“美好向新X+”時代

政策動態

1.廈門出臺培育發展新型消費工作方案，發展“首店經濟”、鼓勵即時消費

3月6日，廈門市商務局、市文旅局、市體育局三個部門共同印發《2023年廈門市培育發展新型消費促進消費提質升級工作方案》，提出拓展打造消費新場景、賦能孕育消費新模式、創新發展消費新業態及加快培育消費新熱點四大項主要工作任務，著力恢復和擴大消費，培育壯大新型消費，全面推動廈門消費提質升級和高質量發展。

·拓展打造消費新場景：1.構建商業消費活力圈；2.培育夜間經濟生態圈；3.營造社區便民生活圈；4.拓展會展數智圈。

·賦能孕育消費新模式：5.發展電子商務新模式；6.鼓勵即時消費新模式；7.促進綠色低碳消費新模式。

·創新發展消費新業態：8.加強商旅文體融合發展；9.推動跨境電商新發展；10.促進內外貿一體化。

·加快培育消費新熱點：11.大力發展運動時尚消費；12.推動老字號創新發展；13.打造廈門舌尖消費品牌；14.搭建消費活動新平臺。

中指點評：

2023年，中央和多地政府均把擴內需促消費擺在優先位置，廈門2023年政府工作報告中提出了消費增速6.5%的目標，同時提出“充分發揮消費基礎作用，加快打造國際消費中心城市，開展各類消費促進活動，推動平臺經濟健康發展，發展體驗式、策展型等消費新業態，大力發展會展消費、文旅消費與體育消費，持續釋放消費潛力。”的工作任務。為著力恢復和擴大消費，《工作方案》圍繞“新場景”“新模式”“新業態”“新熱點”四個維度，制定構建商業消費活力圈、培育夜間經濟生態圈等14項任務，對培育壯大新型消費工作進行具體部署，鼓勵以創新能力提升推動消費高質量發展。

2.武漢培育建設國際消費中心城市，力爭2025年社零總額達9000億元

3月17日，武漢市人民政府發布《關于培育建設國際消費中心城市的實施意見》，提出武漢建設國際消費中心城市的總體功能定位和目標，要著力打造世界級文旅觀光、生態休閑的濱水之城，著力打造國際化時尚藝術、活力健康的大學之城，著力打造全方位數字生活、新型消費的創新之城，建設引領中部、服務全國、鏈接全球的獨具特色的國際消費中心城市。

·擦亮武漢國際新名片：依托濱水之城，構建“大江大湖+消費”格局；依托大學之城，釋放“大學+消費”活力；依托創新之城，促進“數字+消費”發展。

·培育國際消費新品牌：打造武漢制造品牌；打造武漢服務品牌；打造武漢文旅品牌；打造武漢康養品牌。

·布局消費場景新地標：建設“兩江四岸”核心地標；提升消費集聚功能；構建多元包容消費空間。

·暢通國際消費新通道：建設國際綜合交通樞紐；完善國內直達交通網絡；優化城市公共交通布局；構建現代物流供應體系。

·營造開放交流新環境：提升國際化服務水平；拓寬對外開放交流；強化區域消費聯動；完善促進消費市場機制。

中指點評：

《實施意見》立足武漢城市特色，依托濱水之城、大學之城、創新之城三大特色，提升城市國際影響力，打造武漢制造、武漢服務、武漢文旅、武漢康養四大品牌，提升武漢國際美譽度和全球知名度；消費場景方面，武漢將搭建“1+3+N”的國際消費承載空間，同時以武漢新城、長江新區為核心，謀劃未來消費新空間；同時，武漢將在區位交通、營商環境等方面發力，暢通國際消費通道，營造開放交流環境。《實施意見》還提出了加強組織領導、完善政策配套、加強試點示范、加強運行監測4條保障措施，發布了73項任務清單，保障培育建設國際消費中心城市工作落到實處。

市場表現

（一）新房市場：2023年1-2月，全國商辦開發投資額同比下降13.7%，新開工面積同比下降11.2%，銷售面積同比下降25.0%

圖：2018-2023年2月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

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市場監測：https://www.cih-index.com/

從供應端來看：全國商辦物業*開發投資額同比下降13.7%，新開工面積同比下降11.2%

2023年1-2月，全國商辦物業*開發投資額為1645億元，同比下降13.7%，降幅較2022年底擴大0.2個百分點，商辦物業開發投資額占房地產開發投資額的比重為12.0%，與2022年底持平。

2023年1-2月，全國商辦物業新開工面積為1252萬平方米，同比下降11.2%，降幅較2022年底收窄29.9個百分點，商辦物業新開工面積占商品房新開工面積的比重由2022年底的9.4%降至9.2%。

從需求端來看：全國商辦物業銷售面積同比下降25.0%

2023年1-2月，全國商辦物業銷售面積為901萬平方米，同比下降25.0%，降幅較2022年底擴大17.7個百分點，商辦物業銷售面積占商品房銷售面積的比重由2022年底的8.5%降至6.0%。

*新房市場部分，商業地產指辦公樓+商業營業用房，指標解釋與《中國房地產統計年鑒》一致。

1、辦公、商業開工投資：2023年1-2月，商業營業用房開工投資均繼續下降，辦公樓投資繼續下降，開工恢復增長

圖：2020年2月-2023年2月商業營業用房及辦公樓開發投資額同比變化

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圖：2020年2月-2023年2月以來商業營業用房及辦公樓新開工面積同比變化

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商業營業用房：2023年1-2月，全國商業營業用房開發投資額為1031億元，同比下降17.0%，降幅較2022年底擴大2.6個百分點；新開工面積為879萬平方米，同比下降17.8%，降幅較2022年底收窄24.1個百分點。

辦公樓：2023年1-2月，全國辦公樓開發投資額為614億元，同比下降7.6%，降幅2022年底收窄3.8個百分點；新開工面積為373萬平方米，受上年同期基數較低影響，同比止降轉增，增幅為9.3%。

整體來看，2023年開年，房地產市場尚未企穩，企業資金壓力仍然較大，疊加商辦用地供需仍縮量，商辦用房開發投資額及新開工面積仍延續2022年下降態勢。

2、商業、辦公銷售：商業營業用房、辦公樓銷售面積同比均下降，且降幅較2022年底擴大

圖：2020年2月-2023年2月全國商業營業用房、辦公樓銷售面積同比變化

數據來源：

市場監測：https://www.cih-index.com/

商業營業用房：2023年1-2月，全國商業營業用房銷售面積為655萬平米，同比下降23.0%，降幅較2022年底擴大14.1個百分點。

辦公樓：2023年1-2月，全國辦公樓銷售面積為246萬平方米，同比下降30.0%，降幅較2022年底擴大26.7個百分點。

（二）商辦用地

1、2023年1-3月，全國300城商辦用地推出與成交規劃建筑面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比下降

圖：2021年3月-2023年3月全國300城商辦用地推出及成交情況

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2023年3月：全國300城商辦用地共推出952萬平方米，同比下降10.6%，成交532萬平方米，同比下降16.5%。

2023年1-3月：全國300城商辦用地共推出1999萬平方米，同比下降12.9%，成交1518萬平方米，同比下降34.2%。

圖：2021年3月-2023年3月全國300城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況

數據來源：

市場監測：https://www.cih-index.com/

2023年3月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2526元/㎡，同比下跌44.5%，平均溢價率為1.9%，與上年同期基本持平。

2023年1-3月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2828元/㎡，同比下跌3.6%，平均溢價率為1.6%，同比下降1.4個百分點。

2、三四線城市推出及成交規劃建筑面積同比均縮量

圖：2018年-2023年3月各線城市商辦用地成交規劃建筑面積及同比變化趨勢

數據來源：

市場監測：https://www.cih-index.com/

圖：2018年-2023年3月各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢

數據來源：

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推出及成交面積：2023年1-3月，一線城市商辦用地推出規劃建筑面積為103萬平方米，同比增長9.3%，成交規劃建筑面積為121萬平方米，同比下降16.4%；二線城市商辦用地推出規劃建筑面積為744萬平方米，同比增長2.3%，成交規劃建筑面積為651萬平方米，同比下降13.4%；三四線城市商辦用地推出及成交規劃建筑面積分別為1152萬平方米、746萬平方米，同比分別下降21.8%、47.1%。

成交樓面均價及溢價率：2023年1-3月，一線城市商辦用地成交樓面均價為13586元/平方米，同比下跌13.8%，二線城市為2340元/平方米，同比下跌33.6%，三四線城市為1512元/平方米，同比上漲15.6%。平均溢價率方面，一線城市無溢價成交地塊，二線城市商辦用地平均溢價率為1.6%，同比下降3.0個百分點，三四線城市商辦用地平均溢價率均為4.1%，同比下降0.2個百分點。

（三）大宗交易：2023年1-3月，中指數據共監測到商業地產大宗交易17筆

注：本表僅列示3月監測案例，交易筆數統計去掉了關聯交易、項目注入房托等非市場化行為產生的交易，物業類型不包含工業。

數據來源：

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行業動態

1、華潤萬象生活、中海商業等多家企業公布2022年業績

華潤萬象生活：2022年全年實現收入120.16億元，同比增長35.4%，毛利率30.1%，同比下降1.0個百分點。其中商業運營及物業管理服務板塊為人民幣42.14億元，同比增長18.2%，毛利率50.7%，同比提高2.1個百分點。

· 購物中心：截至2022年末，華潤萬象生活在營購物中心共86個，總面積達920萬方，同比增長約21%。2022年在營購物中心實現營業額1264億元，同比增長6.3%；平均出租率96.1%，同比下降0.8個百分點；業主實現租金收入158億元，同比增長4.3%；華潤萬象生活實現購物中心商業運營及物業管理服務收入24.82億元，同比增長16.8%，其中約67%的收入來自購物中心運營服務。全年新開購物中心16座，新簽約商業輕資產外拓項目13個，均位于一二線城市，其中存量改造項目占比54%。

· 寫字樓：截至2022年末，華潤萬象生活寫字樓物業在管項目共145個，在管面積1052.6萬方，同比增長28%，并為其中27個提供商業運營服務，在管面積176.6萬方，27個項目平均出租率為80.7%，同比下降2.0個百分點 。2022年，華潤萬象生活實現寫字樓商業運營及物業管理服務收入17.32億元，同比增長20.7%，其中約93%的收入來自寫字樓物業管理服務。

中海商業：截至2022年末，中海商業共運營127個項目，在營面積759萬方，其中自持項目114個，在營面積665萬方，輕資產項目13個，在營面積94萬方。2022年中海商業實現營業收入52.6億元，同比增長1.8%。

· 寫字樓：截至2022年末，管理76棟寫字樓，管理規模430萬方，實現經營收入34.2億元，成熟期項目期末出租率為93.2%，同比上升2.2個百分點。

· 商業：截至2022年末，在營購物中心25個，管理規模230萬方，整體銷售額同比增長11.2%，成熟期項目期末出租率為95.7%。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

2022年，疫情反復等因素拖累消費市場和服務業經濟恢復，商業地產市場運行承壓，部分商業項目階段性閉店，營業額、客流量下滑。面對挑戰，頭部企業在逆境中固本拓新，努力夯實經營能力，穩定在營項目出租率，努力保障在建項目開業進度，商業地產業務板塊營收整體仍保持增長態勢。

2、昆明星耀廣場開業，打造10萬方運動主題MALL

3月29日，昆明新亞洲體育城的重要組成部分——昆明星耀廣場全面開業，該項目是昆明首個運動主題商業中心，體量10萬方，集體育、場館、國際運動品牌、綜合體育商業、健康餐飲等業態于一體，打造全天候全家庭式運動場地。

業態配比方面，星耀廣場將商業板塊中體育及泛運動業態的比例提升至80%以上，遠超零售業態占比，為匹配運動IP屬性，星耀廣場相應匹配了10大主題運動場館、體育運動品牌、綜合體育用品零售、健康品牌餐飲、親子互動教培及精品零售等消費內容。其中10大場館具有行業標準規格和專業級賽事等場景，將聯合相關運動機構，舉辦體育賽事、專業運動教培等，有助于形成圈層化客群，有助于商場匯聚人氣。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

后疫情時代，人們普遍意識到增強體質的重要性，消費者對運動健身場所的需求日益增強，部分商業地產開發運營商發力“運動經濟”賽道，通過在購物中心引入專業室內運動場、開展各類運動主題活動等方式，打造運動社交新體驗。

3、招商商管召開2023全國招商大會，開啟“美好向新X+”時代

3月30日，招商蛇口旗下招商商管2023全國招商大會在上海舉行，未來3年將有32個商業項目入市，開啟“美好向新X+”時代。2023年，招商商管提出了“X+商業”的操盤思路，聚力發展多元商業產品線的同時，因地制宜地塑造符合時代特征、地域文化和項目稟賦的特色商業，發力獨特性品牌及特色IP，適配不同的商圈環境、客群，打造具有差異化的商業新樣本，形成差異化的品牌競爭力。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指點評：

后疫情時代，以Z世代為主力群體的年輕消費者更青睞與綠色、健康、人文、藝術等理念相融合，能夠契合其興趣愛好與生活方式，帶來精神共鳴的實體商業。在此背景下，打造“X+商業”的主題型商業項目成為商業地產開發運營商為商業項目注入靈魂和生命力的重要手段之一，公園式商業、國潮購物中心等主題購物中心，以及各類主題商業街區應運而生。主題型商業通常與所在城市歷史文化和人文氛圍相融合，且在建筑設計、室內裝修、景觀環境、公共服務等多個維度融入所要表達的主題理念，充分滿足目標客群的個人特征和消費偏好，成為特定生活方式的風向標和引領者。

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53517.html

企業研究：

2023年1-3月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53515.html

中國房地產企業動態監測第333期

https://www.cih-index.com/report/detail/53781.html

房地產市場：

2023年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://www.cih-index.com/report/detacil/53655.html

2023年一季度全國新開盤總結報告

https://www.cih-index.com/report/detacil/53514.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53518.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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