二手房業(yè)主賣房掛牌價格更加合理。觀海新聞/青島早報記者薛雅方攝

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2022年樓市在9月上演一套新政組合拳,從放松限購,到公積金到貸款利率下調(diào),再到個人所得稅優(yōu)惠政策,結(jié)合之前多次下調(diào)的貸款利率,在政策層面給予買房的政策優(yōu)惠力度,幾乎達到了史上最大。此時,還處于觀望狀態(tài)下的購房者們,是不是到了該出手的時候?業(yè)內(nèi)人士給出建議,可以根據(jù)眼下樓市諸多現(xiàn)象來做出判斷。

從政策看持續(xù)在發(fā)力

對市場來說,相關(guān)政策往往影響著樓市的走向。而9月可謂名副其實的“政策月”,從地方到中央,各種松綁政策頻發(fā)。先是在月初商業(yè)貸款利率再次下調(diào),目前整個市場利率已經(jīng)接近市場最低點。到了月中,青島市房款樓市限購政策,除市南和老市北之外,其他區(qū)域進一步放松限購。到了9月30日晚,中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息稱,中國人民銀行決定,自2022年10月1日起,下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。與此同時中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。而財政部更是提出“居民1年內(nèi)換房可享個稅退稅優(yōu)惠”。

面對公積金降息的政策,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進解讀表示,此次政策說明當(dāng)前對于公積金貸款利率,監(jiān)管層也積極開展下調(diào)操作,體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向,是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。而公積金貸款利率下調(diào),主要是針對剛需購房需求的,即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導(dǎo)向,體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導(dǎo)向。嚴(yán)躍進分析認為,9月末的一系列政策調(diào)整,形成了9月底三個穩(wěn)樓市“大招”,對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會比較顯著。

從數(shù)據(jù)看市場在增長

政策的頻繁發(fā)力給市場也帶來了直接影響,特別是9月15日青島放開了嶗山、李滄以及市北老四方片區(qū)限購之后,新政落地提振作用明顯。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示上月青島新房共成交14066套,新房成交面積1888436.18平方米,環(huán)比8月上漲了30.3%;其中新建住宅10550套,新建住宅成交面積1341657.87平方米,環(huán)比8月上漲了21.06%。

另據(jù)統(tǒng)計,9月份青島成交的新建住宅套均面積為127.2平方米,也十分難得一見地接近了130平方米,可見改善型置業(yè)群體的購買力在政策放松后開始慢慢釋放出來了。從新房成交區(qū)域分布來看,9月,城陽、西海岸、膠州占據(jù)新房成交榜前三位。其中,城陽區(qū)新房成交3898套,西海岸新區(qū)新房成交1721套,膠州市新房成交1557套,市北區(qū)新房成交1424套,以上區(qū)市上月新房成交超千套。

此外,即墨區(qū)新房成交786套,嶗山區(qū)新房成交681套,平度市新房成交569套,萊西市新房成交490套,李滄區(qū)新房成交334套,市南區(qū)新房成交28套。從各區(qū)市新房成交環(huán)比變化來看,城陽、市北和嶗山在上月都出現(xiàn)了大幅上漲的局面。數(shù)據(jù)顯示,上月城陽新房成交較前一個月環(huán)比上漲173.54%,市北上月新房成交較前一個月環(huán)漲116.74%,嶗山區(qū)上月新房成交較前一個月環(huán)漲71.97%。

從市場看熱度在上升

不僅僅是數(shù)據(jù)在反映,新政推動下市場在復(fù)蘇,來自一線銷售的直觀感受較之前的市場,也是有了明顯改善。

貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負責(zé)人劉舉告訴記者,在十一假期之前,也就是限購松綁推出一周以后,市場熱度明顯增加,無論是售樓處還是中介門店,客流量都有所上漲。例如李滄區(qū)新盤森林公園,近期可以說是門庭若市,四方海云庵附近的鏈家門店,接待咨詢量也較以往有所增加。而在十一假期期間,記者走訪主城多家售樓處發(fā)現(xiàn),售樓處明顯熱鬧起來,“看房的人很多,感覺好久沒這么忙碌了。”在李滄區(qū)一樓盤,銷售顧問告訴記者,七天時間他們幾乎每天都要加班到晚上八九點,而每天工作群里的“銷售戰(zhàn)報”也顯示,成交量有了明顯提升。而在城陽區(qū)一樓盤,銷售顧問告訴記者,他一天接待了超過四十組客戶,這已經(jīng)是過去一段時間七八倍的量,手里給顧客指示沙盤方位的激光筆都用得“罷工”了。

同樣,售樓處的熱鬧也傳遞到二手房市場,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%。貝殼找房的內(nèi)部人士告訴記者,今年十一假期期間貝殼旗下各門店的帶看量是近5年同期最高的。

業(yè)界觀點:“以價換量”重返四季度市場

一系列的現(xiàn)象顯示,目前青島樓市似乎有了復(fù)蘇的跡象,可以看到眾多政策利好的釋放,給“金九”青島新房市場注入了一劑強心針,直接促使9月新房成交在“翹尾”中落幕。那么,在新政利好的加持下,10月樓市又將會有哪些期待呢?

業(yè)內(nèi)專家表示,“金九”尾巴青島樓市起了新變化,這對于2022年第四季度樓市影響還是巨大的。首先限購令的放松,讓主城多個片區(qū)迎來大量看房客,一些改善樓盤成交量開始提升。其次,借著這股新政東風(fēng),面對今年僅剩的最后一季度,房企也開始沖刺全年任務(wù)量,“以價換量”的促銷政策又開始重回市場,“降價促銷”再次成為房企最后一季主要的銷售模式。樓市“買賣雙方”都開始行動起來,對于促使第四季度青島樓市整體回溫意義重大。

也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,10月將會是地產(chǎn)政策筑底期,各類支持購房的政策層出不窮,在當(dāng)下利好之外,或?qū)⑦€會出現(xiàn)政策加碼,比如積極支持房企融資、展期、紓困資金、監(jiān)管資金放寬的需求;鼓勵寬限交付期限,減少房企現(xiàn)金流出速度,以空間換時間;繼續(xù)放開限購、限售,加快存量與增量之間的流通,活躍市場交易……總之,第四季度的樓市還是十分有看點的,2022年青島樓市是否能夠在下半年再來一輪“翹尾”,一年之內(nèi)達成年中、歲末兩輪“成交高潮”,十分值得期待。

在眾多利好政策的加持下,現(xiàn)在是否就是購房好時機?

貝殼找房青島站交易服務(wù)中心負責(zé)人劉舉分析認為,眼下一方面限購政策的放松確實釋放了一些購買需求,另一方面貸款政策是相對寬松的,利率多次下調(diào),公積金貸款也頻出利好政策,對于購房者來說,無論是購房資質(zhì)還是金融環(huán)境,都較之前有了很大改善。再加上很多開發(fā)商也會趁熱打鐵,以價換量;部分二手房業(yè)主紛紛賣房置換,掛牌價格更加合理化,對于需求明確的購房者來說,現(xiàn)在確實更容易以合適的價格,買到適合自己的房子。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬